“משולש הזהב” בביצוע פרויקטי בנייה

“מערכת היחסים” בין יזמים לקבלני ביצוע, ידעה עליות ומורדות במהלך 25 השנים האחרונות.

אם פעם, לא היתה הפרדה בין “יזם” ל”קבלן מבצע”, הרי שבשנים האחרונות התרבו היזמים אשר אינם יודעים לבנות בעצמם, ופונים לקבלני ביצוע על מנת שיקימו את הפרויקטים. במקרים רבים, לא מבינים אותם יזמים “חדשים” שקבלן הביצוע הוא חלק אינטגרלי מהצלחת הפרויקט, ורצוי שייבחר עוד בשלבים המוקדמים, טרם סיום תוכניות הביצוע. יש יזמים שרואים בקבלן המבצע גורם שבכוונתו למקסם את הרווח, תוך אי התחשבות בצרכי הפרויקט, ועל כן נמנעים מלשתף אותו בקבלת החלטות קרדינליות. גישה זו הינה שלילית, ולרוב תעלה הרבה כסף לאותם יזמים. במדינות רבות אחרות, כדוגמת גרמניה וארצות הברית, הקבלן המבצע נבחר בשלב מאוד מוקדם, ותפקידו לא מסתיים בביצוע בלבד, אלא בתכנון מפורט של פרטי הביצוע, וכן בפיקוח עצמי ע”י צוותי פיקוח ובקרה שהוא עצמו שוכר. בישראל, בחירת הקבלן המבצע נעשית ע”י מכרז, בשיטה פאושלית או לפי כמויות, בשלב בו מרבית התכניות קיימות, ומידת ההשפעה עליהן, קטנה מאוד.

תהליך הבחירה מתאפיין בדילמה קשה, אשר אני מכנה “משולש הזהב”. עלות, איכות, לוח זמנים.

היזם מבקש, מן הסתם, לקבל את כל חלקי המשולש, ברם, לצערי הוא יכול לבחור רק שניים מתוך השלושה:

1. אם יבחר בעלות, (מחיר זול), ולוח זמנים קצר, כי אז כמעט ואין ספק שהאיכות תפגע.
2. אם יבחר בעלות, ובאיכות גבוהה, אזי יאלץ “לשלם” בלוח זמנים ארוך יותר, אשר יאפשר בחירת קבלני משנה זולים וטובים, ובזמן לביקורת עמוקה ורצינות של טיב הביצוע.
3. אם יבחר בלוח זמנים קצר, וכן באיכות, גבוהה חייב לדעת היזם, שעליו יהיה לשלם סכום גבוה יותר (לפעמים בהפרש לא משמעותי) מהמחיר הממוצע בשוק.

דילמה זו קשה מאוד ליזמים, ומעטים מודים בה, אך היא חייבת להפסק, לאחר שיבינו שקיימת דרך לקבל את שלושת חלקי המשולש. חייבים להתחיל לחשוב על “המחיר הנכון” ולא על המחיר הזול, בקנה מידה בלעדי לבחירת הקבלן הזוכה במכרז. אפשר וניתן להוסיף פרמטרים נוספים בתהליך הבחירה, אשר אותם צריך לנקד מראש ולבחון אותם, הלכה למעשה, בפרויקטים קודמים של הקבלן המבצע. לדוגמא איכות הביצוע של הקבלן תהווה 15% מהציון הסופי, עמידה בלוח זמנים 15%, והיתרה עבור המחיר עצמו. בדרך זו, לא יקבע רק המחיר הזול, אלא גם החלקים האחרים במשולש הזהב.

כל יזם יוכל לנקד את החשיבות שהוא נותן לכל נושא, אולם חשוב להבהיר שהציונים לקבלנים, בנושאי האיכות והלו”ז, חייבים להיום חד משמעיים ונחרצים (לא לתת ציונים דומים, אלא שונים בתכלית), על מנת למנוע מצב שבו שוב המחיר יהיה הגורם הקובע.

הסברים לדוגמא:

הסברים לדוגמא:

1. ציון המחיר – המחיר הזול ביותר יקבל ציון 10, הבא בתור 9, וכן הלאה.
2. ציון האיכות – אסור לתת ל-2 קבלנים את אותו ציון.
3. ציון לוח זמנים – כנ”ל, אין לתת ל-2 קבלנים אותו ציון.
4. קבלן ב’ הוא הזוכה, למרות שהמחיר לא היה הכי זול.